Kündigung des Mietverhältnisses fristlos und fristgemäß
Kündigt der Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos und gleichzeitig hilfsweise fristgerecht, hat eine „Schonfristzahlung“ des Mieters allein die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung zur Folge; dabei bleibt es, wie der BGH bestätigt.
Wegen zwei ausstehenden Monatsmieten kündigen die Vermieter fristlos, hilfsweise fristgerecht. Nach Kündigungszugang begleicht der Mieter die Rückstände prompt und widerspricht der Kündigung. Das Amtsgericht gibt der Klage auf geräumte Herausgabe aus dem Hilfsantrag statt, das Landgericht Berlin weist sie ab, weil die ordentliche Kündigung infolge der vorrangigen fristlosen „ins Leere“ gegangen sei. Der BGH verweist nun die Sache zurück, weil er die Begründung der Kammer nicht teilt.
Eine Schonfristzahlung lässt das zunächst wirksam fristlos gekündigte Mietverhältnis fortbestehen. Da der aufgelaufene Zahlungsverzug aber auch zur fristgemäßen Kündigung berechtigt, kann der Anspruch auf geräumte Herausgabe nicht ohne Weiteres verneint werden. Mit dem Ausspruch des Kündigungsdoppels wird nämlich klargestellt, dass die Vermieter das Mietverhältnis unter allen Umständen zahlungsverzugsbedingt beenden wollen. Mit der Möglichkeit der Schonfristzahlung hat der Gesetzgeber nur die Wirkung der fristlosen Kündigung beseitigen wollen. Wird zugleich aber auch die fristgerechte Kündigung ausgesprochen, ist klar, dass die ordentliche Kündigung auch – ja gerade – dann Wirkung entfalten soll, wenn die fristlose Kündigung durch Erfüllungshandlungen des Mieters nachträglich beseitigt wird. Das Mietverhältnis soll nach dem geäußerten Vermieterwillen demnach nur noch einen überschaubaren Zeitraum andauern und alsdann definitiv beendet sein.
s. auch BGH, Urteil vom 19.09.2018, AZ: III ZR 231/17